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共享办公2018年特别火,健康九州网赶牛阿旗裁员轮番上演
浏览: 发布日期:2020-01-04

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联合办公面临行业洗牌

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作为“大众创业、万众创新”的相关产物,共享空间激发了不少创业者“用一张桌子开启梦想”的远大理想。但中关村创业大街热了又凉的咖啡和曾经疯狂如今冰冷的资本,仍然让人心有余悸。2018年我们观察到,共享空间仿佛异军突起,行业融资不断,加速城市落地,搬进甲级写字楼,运营面积不断增加。

三年前,办公室就是办公室,有门、有隔栅,上班打卡,下班回家。那时,很少有人能把共享与办公联系到一起。伴随着双创兴起,“共享+联合+办公”这三个看似无关词语,在一张张办公桌的串联下,彻底改变了传统办公场景,打通了中小企业间的隔膜,赋予创新更多的时代势能。

过去一年间,扩张、并购、价格战、裁员潮轮番在联合办公行业上演,作为新兴业态的联合办公共享空间模式进入深度调整期。

本文要点:

到底是什么力量,让2018年的共享空间变得异常火热?经过行业洗牌的共享空间,竞争的本质到底是什么?当传统房地产企业、家居卖场和国外品牌都瞄准这块蛋糕,谁才能脱颖而出?

三年的“野蛮生长”,各家联合办公企业间优胜劣汰之势已然形成。或是抱团取暖、或是撤退离开,行业寡头时代已经来临。模式虽同中存异,各家联合办公龙头企业正努力摆脱“二房东”身份,探索下阶段运营、盈利新模式。

“任何一次行业的整合和联合,核心都是出于对用户需求的考虑,行业远没有到相对饱和的阶段。”优客工场创始人毛大庆在接受《中国新闻周刊》采访时分析认为,国内联合办公正处于从2.0迈向3.0的过渡阶段,组织化和平台化是可预见的未来。

· 联合办公是不是共享经济?有什么本质区别?

面积加速“这是一个增长趋势惊人的行业”

行业整合刚刚开始

不过从去年下半年开始,联合办公模式开始频遭质疑。

· 联合办公如何盈利?是地产商的鸡肋吗?

自从京东总部从位于北京国家会议中心旁的北辰世纪中心搬离后,这座地理位置优越的写字楼也伴随南下的员工变得冷清起来。今年,情况发生了变化。

在2018年1-4月份,联合办公行业接连发生了四起并购案,国内行业估值最高的联合办公企业——优客工场先后收购了与其同年成立的洪泰创新空间、无界空间及Wedo联合创业社,裸心社被国际最大的联合办公企业WeWork收购。

在业内人士看来,2019年行业进入深度整合和产业升级阶段,意味着风险和不确定性,过度依赖政府补贴、盈利模式待解的联合办公,经受着资本寒冬和估值泡沫破裂的双重压力。

· 非常明显的趋势有哪些?

中午时分,挂着工牌的员工在便利蜂超市里排起了长长的队伍,队尾甚至甩到了旁边的光猪圈儿健身门口。一窗之隔,重视身材管理的健身人士们正在挥汗如雨,比起去二层的日本餐厅享受一顿完美午餐,燃烧更多的卡路里是件更重要的事。不时有形色匆匆、背着电脑包或拎着资料袋的路人来到这里,他们会直接放弃门口那家嘈杂又找不到座位的星巴克,拿起手机微信扫码,进入一个更适合办公的空间里。

这是自2017年联合办公发生多起合并案后,再次掀起的集中并购潮。

联合办公的模式探索,能否跑赢行业资本的消耗速度?这是整个行业直面的挑战。

作者 | 夏舟

日前,共享办公服务企业纳什空间宣布运营面积突破百万平米,并签下世纪财富中心面积8000余平米的办公空间,在CBD商圈高端办公社区再落一子。

裸心社此次与WeWork“合作”一事业内解读普遍并不友好。原因在于,裸心社过去一年在中国运营不佳,人员流失较为严重。

按照行业内人士的定义,共享空间是依托互联网平台,整合海量闲置房产资源、配套设施等资源而兴起的共享经济服务,其涉及房地产的商用领域。其中,联合办公就属于共享空间细分行业中的一种类型。

编辑 | 亚澜

“在共享办公行业,运营1万平米、10万平米、50万平米和100万平米,对运行流程、标准化和技术系统要求完全不同。做到100万平米,可以产生规模效益。”纳什空间创始人兼CEO张剑对北京晨报记者表示。这位毕业于清华大学土木工程系的学霸,学生时代曾获得全国奥数第二名,进入地产行业后,用数学模型解决问题,也成为他的工作习惯。

“最为根本的原因还是融资失败。”据一位知情人士透露,2017年7月,裸心社启动C轮融资,至今仍没有资金到账。

自2015年落地中国,受国家“双创”热潮的推动和美国联合办公品牌Wework的模式启发,中国的联合办公行业快速增长。

从万众追捧到被人抛弃是一种什么滋味?在过去不算太长的一段时间里,共享经济或许对这个问题最有发言权。

张剑认为,中国共享办公正在进入百万时代,看似规模不小。但在北京、上海、广州、深圳等一线城市,优质写字楼有7000万余平米,共享办公空间渗透率很低。目前共享办公行业还处于初期阶段,市场占有度不足3%,未来还有很大的成长空间。“便利峰没有开过不在街边的店。”张剑表示,共享空间有效地提升了资产价格,人流多了,也可以拉动商业需求。

2018年1月20日,裸心社CEO赛理格曾对媒体表示,裸心社的C轮融资有望在春节前后完成。不过按照现在局面看来,裸心社的C轮融资并没有很顺利达成,最终不得不选择与WeWork中国“合作”。

2015年4月优客工场创立,2016年1月氪空间从36氪拆分并完成A轮融资,此后,共享空间领域发展在国内初具规模。2016年2月,优客工场与滴滴出行合作,成为生态链搭建的有效延伸。同年8月,优客工场宣布已布局16个城市、50个场地。

在过去的共享经济元年,创业者们争相把“共享”二字写入BP,除了去年一共狂揽258亿融资的共享单车,共享充电宝、共享衣物、共享奢侈品、共享纸巾、共享雨伞、共享化妆间等方向的创业项目也踏浪而来。然而浪尖的“共享”极速坠落,共享单车被频繁爆出破产、巨款的新闻,“共享”瞬间成了一个魔咒——高投入、高风险、回报遥遥无期、像是社会福利。

“这是一个增长趋势惊人的行业。”在日前召开的2018全球青年创业者大会上,优客工场创始人兼董事长毛大庆表示。毛大庆透露,优客工场现在的线上会员约9万人,全球管理面积突破17万平方米,进入4个国家,7个地区,37个城市,目前有225个社区。

较舶来品裸心社的水土不服,部分国内联合办公空间也存在运营状况不佳等问题。据相关资料显示,我国“众创空间”在短短的几年时间,数量已超过4200家且良莠不齐。

目前,联合办公数量从几十家发展增至上千家,已经形成一批初具规模的头部企业,如优客工场、纳什空间、soho 3Q、氪空间、梦想加等。

就在“共享”经济失宠的时刻,被称为“共享办公”的方向突然又成为了资本趋之若鹜的对象。

“今年5月份,梦想加的签约面积达到15万平方米,是过去3年运营面积的3倍。”北京梦想加科技有限公司创始人李文磊表示,梦想加的业务布局从一线城市的核心区域拓展到新一线城市的新兴商业区,服务客群也从一线城市零星的中小型团队扩展至中粮、百度等大企业的分散办公团队。

“整合其实只是刚刚开始,未来几年,我相信行业还会有进一步的变化。”在纳什空间CEO张剑看来,虽然近几年联合办公领域涌入很多玩家,但是良莠不齐,有些企业可能只为政府补贴,有的甚至只是跟风,存在很多非商业行为。事实上,没有长期、整体规划的企业不可能一直烧钱下去。

早前,联合办公商业模式是将以往从办公楼业主整租的工位,划分改装后以短租方式转租给初创企业,从中赚取差价,这被视为联合办公最为主流的模式。

今年6月,纳什空间完成近5亿元人民币B+轮融资;7月,Wework中国获得5亿美元B轮融资;8月,梦想加获得1.2亿美元C轮融资;优客工场又宣布了今年以来的第四次融资,完成3亿元增资,估值突破18亿美元;10月,行业还引来了定位高端的桉树IBC。

另一方面,传统房产企业和家居卖场也将目光投向这块巨大的市场蛋糕。11月16日,红星美凯龙旗下共享办公品牌霍King共享聚落·北京北五环聚落正式发布,占地面积近5000平米,工位数量400多个,是霍King共享聚落在北京开业的首个共享空间。甲级写字楼也引入了共享办公模式。戴德梁行的研究报告显示,截至今年一季度末,在北京、上海、广州、深圳、中国香港、中国台北六个城市中,已出现550个共享办公场所,其中上海的数量最多,达到168家。一年前,这些共享办公还多集中在乙级写字楼、厂房和创意性空间内,如今地点纷纷转向高品质楼宇,特别是甲级写字楼。

上述知情人士称:“对于被收购方来说,是一种退出市场获利或依托收购方的市场优势,再次修行发力的最佳选择。对于收购方来说,可以巩固行业地位,提升估值,同时扩大业务规模。”

这一模式立刻吸引了大批“中国学徒”效仿,寻求转型的地产商,有政府背景、扶持地方科技公司的共享办公场所等企业纷纷入局,在国内“双创”政策利好和跨国企业、初创企业对灵活办公空间的需求推动下,联合办公行业经历爆发式增长、加速整合,形成一批初具规模、定位不同的企业。

不止一次的采访中,创始人们希望大家不要叫他们“共享办公”,而要叫“联合办公”。

根据iMediaResearch发布的《2018年中国联合办公行业监测报告》,截止到2018年6月底,氪空间自营管理面积达27.3万平方米,运营57家联合办公社区,工位数量达42000个,服务企业数量超过3000家,会员数量超过30000人。中国WeWork收购裸心社后,自营覆盖面积达25.6万平方米,运营社区达49家,提供工位数量达38000个。

并购潮不代表萎缩

随着行业分化,加速淘汰,头部企业在资源争夺中的展开规模竞速。2018年4月,Wework并购在全球拥有24个办公地、约1万名会员的裸心社,其联合创始人兼CEO亚当·诺依曼接受财新采访时曾直言,收购让Wework在中国扩张的速度快了一倍。数据显示,Wework在中国以每1.8个月开一家办公空间的速度扩张。

比起之前的各种共享项目,办公生意的“蛋糕”完全不是一个级别。有数据预测,2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元,到2022年规模有望突破4100亿元,至2030年,30%的办公空间将是这一模式,市场规模或达万亿。

服务加速竞争激烈倒逼出差异化经营

企业优胜劣汰是市场的“自然法则”,这并不意味着整个行业进入萎缩期。

Wework看中的是裸心社的本土团队和数十人的设计团队,能够满足其扩张的需要。在并购之前,Wework曾寻求与其打法类似的本土竞争对手氪空间合作,谈判了四五次后搁浅。氪空间创始人兼董事长刘成城表示,Wework希望收购本土企业实现在中国的落地,而氪空间则更希望是合作的模式。

共享经济的“魔咒“在前,重获资本青睐的“联合办公”会成功证明自己吗?

2015年最高峰时,共享空间多达3000家。在经历了野蛮生长之后,行业迎来洗牌期。VCSaaS数据称,2017年,我国共享办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年超过5000家。目前我国共享办公空间的发展状态仍然主要处于高速发展阶段,发展缓慢、亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌不到30%。

在优客工场创始人毛大庆看来,“行业合并与洗牌是发展的必然阶段,就像以前我们看到的网约车、外卖、共享单车行业一样,行业发展到了一个新阶段,整合是生命力持续的必然需要。我不认为小型机构的问题是生存困境导致的,而是发展中,一个生命周期过后的蜕变。”

与此同时,氪空间一直维持高速“圈地”态势。详细的数据对比能说明其增长速度:2017年,氪空间社区运营面积为9万多平方米,而2018年3个月内,氪空间新增签约物业面积在12万平方米。也就是说,3个月内的新增物业面积超过了过去2年运营面积的总和。刘成城在采访中透露,氪空间在自营模式下维持每月新开面积近4万平米,是国内同行两三家的总和,收购再改造没有必要。他质疑“贴牌加盟的混营模式,盲目扩张,长远来看伤害行业品牌”。

从“共享”到“联合”

激烈的市场竞争倒逼共享空间进行差异化经营。张剑表示,纳什空间致力于打造“最具科技感的共享办公品牌”,将通过模式创新和智能化运营搭建办公网络体系。纳什空间采用独立+联合的模式。除了常见的联合办公空间,还设有独立空间,即超级办公室。“联合办公适合初创型的小团队,独立办公适合中小型企业。企业会不断成长,对办公空间的需求也会升级。”

迈点提供数据显示,近年来共享办公正以每年30%的速度增长,预计到2019年我国共享办公总运营面积将到达510万平方米。到了2030年,30%的办公空间将以共享办公的形式存在。

这种质疑,源于联合办公空间现有两种主流经营模式下,扩张方式的选择差异。目前,国内联合办公领域分为自营、混营两种经营模式,自营模式是指联合办公企业从开发商或业主方租用办公楼后,进行标准化设计装修,再将其出租,以Wework、氪空间、soho3Q等为代表;混营模式则是自营、加盟、换购并购等模式的混合体,以优客工场为代表。

没有增值服务的“共享”,没有丝毫门槛。

在氪空间创始人兼董事长刘成城看来,从两年前第一家社区落足中关村创业大街开始,氪空间的“初心”就是为了解决小微企业和团队办公难的问题,公司的使命是“让办公更美好”。为此,氪空间的家具在使用上更强调人的舒适度与自由度,空间的灯光全部经过专业照明设计师计算及分析。在部分新开社区,还独创性的推出母婴室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和儿童休息室等一些功能区设施,还引入了被称为“地球上最舒适安全座椅”的HermanMiller的椅子、EVERSYS的价值16万的咖啡机,个别新社区还引入了TalosCatalogue啤酒机。

据迈点相关负责人设想,2020年前20大城市的商业和写字楼面积将达3亿平方米以上,假设有近30%被转化为联合办公空间,即使按目前市场上每平方米能产生的收入1500元左右计算,2020年联合办公的市场规模至少可达1500亿元。

2019年年初,连续两年获得创客专项扶持奖金的联合办公品牌ibase原点空间被爆出亏损清场,母公司地产商金地集团因难以扭亏而砍掉这块烧钱业务,空间被Wework高价收购。

中银国际证券在一份研报中对共享经济下了定义:以获得一定报酬为主要目的,基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种商业模式。这其中主要存在三大主体——商品或服务的需求方、供给方、共享经济平台。

梦想加打出的也是科技牌。梦想加创始人温梦飞表示,梦想加打造了完整的一体化的服务产品体系“OaaS(OfficeasaService,办公即服务)”。用户只需要打开手机微信轻轻一扫,就能打开智能门禁、预约会议室、打印需要的文件,连接投影仪、摄像头、远程会议设备。当你走进会议室时,系统会自动判定开会的人已到达,灯光自动亮起来,显示屏自动进入会议状态,玻璃自动切换成半透明,进入隐私模式。

这或许意味着未来五年,行业将迎来红利爆发期。

优客工场在2018年发起并购七家联合办公企业,将洪泰创新空间、无界空间、爱特众创、方糖小镇、Wedo联合创业社、火箭办公、Workingdom收入囊中。

而联合办公的模式是怎样的呢?服务商为企业提供一整套办公空间解决方案,除了“共享”办公空间之外,还包括日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法等增值服务。

融资加速每个月都有融资消息传出

“联合办公行业绝对没有结束,仍处在爆发期之前。”仲量联行中国研究部高级董事姚耀认为,目前“千禧一代”已逐步成为企业员工主力甚至企业领导,他们对办公选址的观点与上一辈不同,大多喜欢更加开放的空间。而中国鼓励创新创业,大量小微企业需要寻找合适的办公空间,他们普遍起步租赁空间较小且短期内扩张需求相当快速,传统办公楼宇并不能满足其需求。

一方面是中小型空间举步维艰、止损退场,一方面是市场资源向头部企业集聚加速并购和扩张,这是国内联合办公行业的冰与火之歌。

很明显,二者的差别在于是否有增值服务。

资本层面,共享空间也在2018年迎来融资大年。根据独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》,2018年,WeWork获得软银150亿美元的投资,估值高达400亿美元,其中WeWork中国的估值已高达340亿元,成为行业资本最雄厚的企业。

“联合办公未来的市场空间不仅来自小型科技企业,越来越多的大型企业和跨国公司也开始将联合办公空间作为其传统办公室的灵活补充渠道。”姚耀补充道,目前搬迁和装修成本高企,不少大型企业选择将部分新增办公面积以联合办公的形式替代。

VC SaaS监测数据显示,2017年,中国联合办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。但在被监测的联合办公空间中,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的已占到总数的28.1%。其中,濒临破产倒闭的企业占3.8%。

“本质上我们是一个以空间服务为入口的企业服务提供商,服务才是本质。”纳什空间合伙人史志隽如是谈到联合办公的核心。

中国本土运营商在2018年的融资节奏更快,几乎每个月都有融资消息传出。上周,优客工场宣布完成由全明星投资基金领投,易凯资本跟投的D轮融资,总融资额2亿美元。2018年8月,梦想加宣布完成C轮1.2亿美元融资。2018年7月WeWork在中国获得共计5亿美元的B轮融资。2018年6月纳什空间完成B+轮5亿元融资。今年年初,氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资。

租金收入仍是“大头”

“无论是商业模式遇到瓶颈还是是否做到差异化经营,行业内的整合和联合,包括优客工场的几次,核心都是考虑用户需求。”毛大庆对《中国新闻周刊》表示,任何高速增长的行业发展到一定阶段出现行业的整合,联合办公在国内是新兴产业,有行业玩家的推出是正常现象。

另外,以Airbnb、HomeAway为代表的个人房屋空间租赁是绝对的共享,但WeWork为代表的办公空间租赁则是新的租赁方式,像“二房东”一样,将物业整租下来,配以相应的设施,再以工位的形式向有需求的公司出租,化整为零。

粮草充裕的共享空间却没有躺在资金上睡大觉,提升运营效率,拓宽收入模式才能保证良好运转。“办公室的供应商将从传统写字楼向共享办公服务商过渡,后者将切掉近三成的市场,这是个庞大的数字,其中蕴含的收入绝不仅仅是租金,还有广告、衍生品和庞大的供应链市场。”在毛大庆看来,比起二房东模式,共享空间可以做的还有更多。

当前的联合办公行业发展模式,同中有异,多数在走“二房东”模式。即从地产商拿到低价写字楼,经过再装修后,租用给入驻企业。

毛大庆认为,行业内的“合纵连横”是一种合作,可以让用户在更大的网格范围内便利移动,释放联合办公的灵活的行业特性。

无形中,联合办公避免了共享经济平台的一个大坑——直采。

“过去,招租进来服务就结束了,现在租进来是开始。”张剑表示,空间里的企业就是要服务的对象,从协助企业搬离工商财法税,到帮助企业拓展人脉,提供金融服务,这是一条长长的链条。张剑透露,纳什空间与北京银行、北京市中小企业信用再担保有限公司签约,为入驻企业打造了一款金融产品,从而增加中小企业融资渠道,降低融资成本,缓解现金流压力。

与此同时,联合办公还可提供交友、商务、成长及其他配套服务,并在此基础上做衍生。

行业间规模竞速的背后,是联合办公盈利模式单一的集体焦虑。目前来看,联合办公的主要收入来源是工位服务费,也就是承租、改造的投入和收取租金费用的坪效差。

直采就是平台直接购买要与大家共享的东西。比如共享单车的单车,都是平台的固定资产,之前深响写过的共享奢侈品行业也是如此。

“企业所损益表上的那栏,都是我们可以改造的。空间是服务的一部分,我们要做的,就是找到企业服务的最大公约数,找到一个新的纳什均衡点,对接好企业需求和服务。”

“现在大家做的‘二房东’模式只是一个过渡态,从所有发达国家走过的路来看,最终房屋或者资产都会托管给专业的人来进行管理,机构占比会越来越高。”谈及盈利模式,纳什空间创始人、CEO张剑并不否认现在“二房东”身份。

以传统租赁行业为参照,这笔带有“二房东”标签的生意盈利模式不难理解。实际上,已经有多家联合办公都宣布实现单体盈利。以“优客工场阳光100社区”为例,社区总工位数 1308 个,工位服务费为2200~2600元/工位/月,若出租率达到 92%,换算成坪效能够达到8.5元/平方米/天,相比较于阳光100写字楼平均7.5元/平方米/天的租金,已经能实现盈利。

绝大多数奢侈品品牌是不会授权电商去“租赁”他们的商品的,因此共享平台只能选择B端直采,或非常麻烦的C端回收。这就意味着,成本投入巨大,回本周期会非常长。

据张剑介绍,本质上纳什空间是一家以空间为入口的企业服务公司。在他看来,设计一个好的联合办公空间本身就是一个很重要的服务,包括灯光、WIFI、空气质量等,企业如果没有优秀的设计和供应链能力,很难把这些做好。其次,就是做好基础服务,比如维修、保洁、搬家、工商注册等。再次,是提供一些高级服务,包括融资、申请政府补贴、纳什学院等。

那么实现盈利的出租率行业平均水平是多少?行业调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。对于单体项目而言,并不容易实现,考验联合办公企业的运营能力。另一项行业数据表明,依靠租金收益的租赁行业,投资回报率不足2%,若仅仅依靠租金带来营收的联合办公,未来注定是一个微利行业。

但联合办公并不需要把楼买下来,它的角色正是帮助地产进行精细化运营。传统地产行业正面临从增量业务向存量业务转变的挑战,联合办公是个值得押注的好路线。

“管理费或者租金的租赁差是基础收入。至少在未来的10年内,我们首先还是个做空间的。”张剑坦言,纳什空间管理费还没有整体盈利,明年肯定会实现整体盈利。

然而,联合办公在本身充当“二房东”提供地产租赁服务的同时,被认为具有互联网基因,创立之初带有社区属性,以联合办公为载体,社群为纽带的企业服务平台,能够挖掘出商业价值。

于是我们看到地产商成为入局联合办公生意的重要玩家,包括SOHO中国的SOHO 3Q、龙湖的“一展空间”、首开集团的“X+SPACE”、实地集团旗下“桉树IBC”等等。

定位为创业加速器的优客工场则在为入驻企业提供办公场所的同时,还提供相关的财务法务、商学教育、广告营销、大数据、投融资、资源对接等服务。

在毛大庆看来,与“二房东”模式最重要区别是增值服务,以桌子为入口的会员收入目前依然是企业的主要收入来源,行业整体已经开始探索多元化的营收渠道。“以优客工场为例,拥有较大的客户基础和覆盖全国主流城市的空间之后,开始进行包括线上会员收入,广告收入,管理输出,定制化服务,知识教育类业务等探索。”

SOHO 3Q

“目前共享办公的收入结构中,租金收入占比在80%左右,增值业务收入和政府补贴各占10%左右。”优客工场创始人毛大庆透露,共享办公空间运营模式多为依靠提供低成本的办公环境吸引用户。

然而,方糖小镇创始人万里江表示,这些增值服务目前处于“放水养鱼”的阶段,收益并不高。在偏企业化的方糖小镇App中可以观察到,界面二级菜单中接入了第三方服务公司,为会员企业提供公司运维、市场营销、人力管理等服务。

联合办公究竟怎么盈利?

服务成为下一增长点

毛大庆规划的生意闭环是,以桌子为入口,更多利用线下场景及线上智慧服务形成线下体验式+线上社交的商业逻辑。这个逻辑是否能够行得通?

在讨论联合办公怎么盈利之前,我们先看一下传统写字楼。

“二房东”虽可解决眼前盈利困境,但不可能一直做下去。

从线上入口来看,联合办公品牌自行开发App是实现会员线上服务、打造闭环生态中的重要一环,在获取会员大数据后,用户画像、数据变现为实现盈利提供可能。标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》的调查样本中,目前有App的运营商不足60家,其中下载量过万的仅16家。以行业下载量居首位的优客工场App优鲜集为例,每一条社群动态的的互动量不超个位数,用户活跃度不高。

虽然近年来国内商业地产、楼宇经济被看好,但是传统模式下“拿地、开发、招租”的资金投入量大,运作周期漫长。最严重的问题是传统写字楼的空置率很高。

在毛大庆看来,租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利,在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是联合办公行业后续盈利的关键点所在。随着行业的整合,从业企业的业务模式逐渐完善,在用户规模积累至一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。

社交互动、社群生态的塑造是否结合线下场景实现?一位联合办公企业的合伙人向《中国新闻周刊》描述组织线下活动的场景,“公司在空间内组织线下交流会,类似于美国的‘Beer Day’这样的活动,有免费的啤酒、小吃,第一天来的人比较多很热闹,第二次人就大幅度减少,健康九州网赶牛阿旗到第三次基本就没人了”。

数据显示,2017 年四季度,仅杭州、南京和宁 波三个城市的甲级写字楼市场空置率处于 10%左右相对较低水平,市场整体较为健康。青岛和大连的空置率在 18~24%左 右,剩余城市则都超过了 30%,重庆的空置率甚至高达 44.8%。

2017年,优客工场将英文名称从“URWORK”更换到“ucommune”。

现阶段,联合办公线上线下社交、投资孵化、撮合成交等非租金收入模式,仍处于探索期。换句话说,联合办公在讲一个“关于未来的故事”。故事显然没有给予资本太多信心,2019年1月,Wework融资遭“膝斩”,软银资本原本计划投资的160亿美元下调至20亿美元。

而在北京,2017年,北京甲级写字楼库存突破1000万平方米,写字楼市场全面进入存量时代。

“共享办公的核心是企业服务,而不是简单的空间租赁。”毛大庆在接受采访时曾反复强调的一个观点。他将共享办公和传统办公进行了对比,一个大型的连锁式共享办公起码应该具备六大功能:移动办公、共享会议、社群活动与社交、服务商和交易的发生、沉淀企业数据、企业服务平台的闭环制造,后续大量的产业链接。

力求以规模效应变现的联合办公,更可能向资本市场寻求支持。SOHO董事长潘石屹于2018年3月释放上市宣言,未来不排除拆分联合办公业务独立上市的可能;梦想加创始人李文磊也在2018年8月一次访谈中表示,梦想加正在加速扩张,三到五年内有上市的计划。纳什空间创始人张剑也曾表示,不排斥上市可能性。

不断入市的新增供应使得短期内空置率持续偏高,租金也呈现波动和一定的下行压力 。

张剑则告诉记者,未来联合办公的盈利模式会更加多元化。“在和入驻企业合作的方式上,未来收取租金只会占一小部分,取而代之的将是管理费或者服务费,长期来看这是纳什空间的发展方向,这个行业本身还会是与重资产做结合。”张剑坦言。

然而,在2018年下半年行业内掀起的价格战,无疑让经受资本寒冬的联合办公雪上加霜。据媒体报道,2018年9月,Wework在国际范围内打出“高佣金+租金折扣”组合拳,推出100%返佣的高佣金政策,对从竞争对手处转租到Wework、且签约超过一年的租户,提供“第一年租金五折”的优惠。一些企业以加大促销力度迎战,例如氪空间提出五折优惠活动,方糖小镇近2000个工作折扣降至6.5折,SOHO3Q的租金也降至560元/周。

这就给了联合办公以发展良机。

依托媒体影响力成立的氪空间,其标榜的是为企业提供全生命周期的办公空间解决方案,具体有办公基础服务、多元生活服务、创投服务、企业生态服务四类。因此,氪空间收入来源除工位服务费外,有20%的收入来自包括与第三方企业合作提供的服务带来的非工位收入。

激烈比拼下,国内联合办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。公开资料显示,2018年下半年,联合办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000~3500元/工位/月的产品,集体下调价格至1000~2000元/工位/月。

联合办公品牌we+酷窝创始人刘彦燊曾算过一笔账,品牌带来的租差、或者长租带来的租差可能是10%-20%,真正的租差是在面积上,一个工位6.5-7平米,联合办公更有效率。

氪空间相关负责人称,“氪空间做的是针对办公人群的生意,是办公空间解决方案。确切来说,氪空间向会员收取的并非租金,而是服务费。服务费收入是盈利的一部分,但是未来的情况是为这些人群提供一些增值服务

对此,多位业内人士表示,联合办公处于高速发展的节点,是共同做大蛋糕的阶段,远未到打价格战的时候。

尽管联合办公还处于初期阶段,但相比于传统写字楼,联合办公优点明显:

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联合办公诞生于金融危机时,迎合创业企业缩减开支、节约成本甚至是租不起工位的境况而生,“经济下行时可能有更多企业选择联合办公这种灵活、多元化的办公业态。”毛大庆说。

· 从租面积到租工位,提高闲置空间使用率,增加租赁行为的灵活性,降低企业购买决策难度。

毛大庆提到发生于去年年底一个有意思的现象,一边是年终企业裁员潮,一边是注册企业数量剧增,是创业黄金十年的结束还是新的大潮将至?

· 从办公空间资源到复合资源。联合办公的增量服务非常丰富,除了会议室、茶水吧、健身房等硬件公共资源的分享,有的还会个性化提供财税服务、融资服务、资源嫁接等等个性化增值服务。

毛大庆认为,“经济形势复杂、国际局势跌宕起伏的大背景下,企业更加重视现金流管理,对成本节约、效率提升的需求也在提升,针对小微企业、新型民营企业的需求定制化服务,帮助企业熬过资本寒冬尤为重要”。

· 地产开发到地产运营,模式轻资产,资金回笼速度更快。

一些持谨慎态度观望的地产商,陆续推出旗下联合办公品牌,如早入局的SOHO 3Q,中海的Officezip 、龙湖的EASYWORK、禹洲厦门的“禹+空间”以及太古地产的Blueprint等。

优客工场创始人毛大庆曾测算,未来商办面积的30%将转化为共享模式,形成一个千亿级规模的市场。

尽管联合办公的定位尚不清晰,洗牌在即,但是仍有入局者。

WeWork

《中国新闻周刊》2019年第7期

回到正题,其实,联合办公与传统写字楼的差异透露了其真正的盈利方式。其具体收入来源包括:工位服务费和相关服务费用。

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优客工场的想法或许有些不一样,毛大庆曾对优客工场的商业模式进行了如是总结:

第一、生态圈的股权投资。不光融资力度大,优客工场对其他公司的投资力度也很大,包括了从教育、传统、加速器以及体育互联网+等多个领域。优客工场通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时也享有股权收益。

第二、流量搭载。在联合办公区域里,每一个单独的办公桌就相当于一个流量入口,每个空间就是一个流量的综合体。通过搭建平台,进行撮合交易,争取流量变现。

第三、品牌加盟与管理输出。除了加盟管理费,大量企业用户的数据沉淀下来会更快的扩充优客工场的数据库,加盟业务会让发展更快更轻,规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本。

但目前,大部分联合办公平台的收入还是工位服务费为主,比如行业鼻祖WeWork。

WeWork诞生于金融危机时期,当时美国出现了很多自由职业者,传统办公室对于人数、面积、成本都要求很高,他们无法承担。但办公室本身也处于种种原因大量空置。WeWork便用低价租下核心商业区的办公室,在二次精装之后以工位为最小单位出租给自由职业者和微小创业公司。

就这样,在物业资源和客群的不匹配痛点中,联合办公行业诞生,其依靠的盈利点是投入租金和装修费用后的坪效差。

要知道坪效差可不是一笔小数目。

36kr的研究报告曾按公开资料的数据进行了一个简单计算:传统写字楼每平方米的坪效为4元,而同类型的联合办公空间均价为1800/工位,换算坪效为12元,是传统写字楼的三倍。

直观一点,比如“优客工场阳光100社区”目前拥有总工位数1308个,工位服务费为2200-2600元/工位/月,出租率达92%。比起阳光100写字楼平均7.5元/平/天的租金,优客工场的坪效已经达到8.5元/平/天,该单体项目已在去年实现盈利。

优客工场

另一项收入则是增值服务。

氪空间也是收入多元化方面做的比较好的。根据公开信息,氪空间有大约20%收入来自于非工位收入,包括财税法服务、注册地址收入、活动场地费用等等。氪空间创始人兼董事长刘成城在今年5月的媒体沟通会中透露,氪空间的工位服务费已经实现了盈利,在扩张的同时更多是在做实在的服务,提高收入和利润,把财务模型做扎实。

当然还有一些联合办公空间扮演起了“孵化器”的角色,提供商业规划、投融资、人才招聘等更进一步的服务。

氪空间

从运营模式来看,联合办公包括直营与混合运营两种主流模式。

但这两种主流模式的盈利方式、核心能力其实都是一致的:

· 入驻率是第一位的,高的入驻率能带来稳定的收入,增加服务效率,扩大影响力,同时也能促进多元社群资料的形成。对于入驻率来说,品牌口碑就显得格外重要。

· “拿地”能力、空间改造、选址能力。

“拿地”方面,地产商可能会有些先天的优势,这一块考验的就是资金与资源的能力了。随着头部扩张的诉求越来越明确,“拿地”的能力要求也会越来越高。

而空间改造、选址则是一个综合素质,比如WeWork就是利用目标社区的商业构成数据解决了寻找位置的问题。它与Factual的合作,根据邻近的基础设施和商业情况来评估每一个选址点。WeWork还收购了建筑技术公司 Case 和建筑管理平台 FieldLens来组建实体产品团队。

· 空间运营能力。这一能力是租金差价的最直接体现,也是服务价值所在。

· 成本控制能力。

· 融资能力。联合办公尚处于早期扩张规模阶段,强融资能力可以帮助平台快速扩张,形成规模。

还有一些个性化能力也正在成为联合办公的赛点。

比如非常注重IT技术的梦想加。其创始人认为,当管理规模和服务扩大时,技术将成为越来越重要的辅助,帮助运营商更高效地管理和优化每一个环节。

在梦想加,三分之二的员工都是OaaS产品体系研发人员。而单店盈利、产品标准化成熟、边际成本降低正是梦想加专注技术的选择所带来的结果。

梦想加

至于综合商业体来说,联合办公还有新的意义——其之于商业地产的意义远超过租金。

“租金是不占面积的收入,还有一种占面积的收入就是人流。”方糖小镇创始人万里江认为,联合办公为商业地产带来了巨大的人流量,可以让其他商户付出更多的租金。

一个颇具代表性的案例是龙湖集团的“一展空间”。

龙湖集团联合办公业务条线总监贾丹在全球联合办公峰会中国站(GCUC CHINA)上透露了这一方向的真实情况:“我们做联合办公的价格和之前交给商业的价格,做到了2.5倍的溢价。”

她认为联合办公做得好,对于商业地产会有一个非常高的租金溢价能力。

同时,客观来说,联合办公处理了地产商的部分鸡肋面积。比如方糖小镇超过50%的联合办公项目在商场顶楼。顶楼做其他业态的话,商户更换频率太高。通过联合办公的包装打造,不仅仅是把鸡肋解决了,租约也长了,而且还成为了一个新亮点。

明显趋势

采访了诸多联合办公行业的从业者之后,我们发现一个最明显的趋势是:行业整体在往中高端走。

这和美国市场的情况如出一辙。2010年左右的美国联合办公市场客户主要是小公司,当时WeWork80%的入驻者都是自由职业者或小型创业公司。到了2017年,小公司的比例下降到39%。100人以下的企业选择联合办公的比例从 2010年时的29%提升至2017年的49%,而100人以上 的企业在WeWork中的比例从3%增长至12%。其中包括了微软、汇丰银行等。

在中国,这一趋势也越来越明显。

“现在大家都在往中高端做,产品配置也越来越丰富。”桉树IBC总经理吴峥告诉「深响」:“大家都认识到了这个问题,只有服务高端客户才能摆脱中小微企业过多导致利润空间较低的局面。”

进入高端客户领域,联合办公要做的事情就需要更多——

· 拿到核心区的楼面。

· 打造高端品牌形象。

· 空间设计与之前完全不同,一些高端客户明显表示不接受透明玻璃,需要更安静雅致的环境。

· 对服务更看重,甚至需要搭配一对一的客户经理进行服务。

桉树IBC

而使用联合办公的公司也在从小微扩展到大公司:顺丰速运、新东方等公司都有分部入驻到氪空间,滴滴、今日头条、腾讯、中粮、亚洲航空等企业则有部分团队入驻在了梦想加。

另一个趋势是头部效应增强,并购成为联合办公领域的高频词。

2015年伴随创业潮和投资潮,联合办公空间也出现井喷。和其他行业一样,经历了井喷、泡沫、洗牌之后,现在的联合办公行业基本上只有实力强者了。根据VC SaaS监测数据显示,2017年我国共享办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。然而,运营面积前十的运营商的面积总和达383.3万平方米,占全国共享办公总面积的31.94%。

值得庆幸的是,租办公室对于公司来说并不是一个高频决策。比如A空间工位3000元,公司租赁后发现B空间降价到了2500元,他并不会马上断租搬家。另一个情况是,B空间降价到了2500元后,优惠的工位租完,其他用户还是会去A空间等其他空间。

所以,头部项目的扩张大概率不会把行业引向价格战。一些头部项目已经实现了单体盈利,行业整体发展还是比较健康的。

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